Heiß begehrt

Ausländische Käufer mischen Israels Immobilienmarkt auf

 

«Der israelische Markt für Immobilien hat seine eigenen Gesetze», so Stuart Herschkowitz. Der Satz kommt aus berufenem Munde, schließlich ist er der stellvertretende Generaldirektor der «Bank of Jerusalem», eine der größten Hypothekenbanken in Israel. «Neue Luxusimmobilien verkaufen sich unabhängig von der wirtschaftlichen Situation wie von selbst», beschreibt Herschkowitz die Situation. Dank des starken «Euro» und des britischen «Pfund» treten dabei immer häufiger Europäer als Abnehmer von Objekten im oberen Preissegment auf.

«Viele unserer Käufer sind Juden aus dem Ausland, die sich mit Israel eng verbunden fühlen», weiß auch Dorit Sadan zu berichten. Sie ist die Marketingvizepräsidentin einer der größten Baufirmen Israels, «Schikun Ovdim». In diesem Zusammenhang spricht Sadan vom «zionistischen Faktor» als Motivation, sich in Israel eine Wohnung zuzulegen. Mittlerweile stammt rund die Hälfte ihrer Kunden nicht aus Israel. «Die rege Nachfrage seitens ausländischer Juden hat die Preise natürlich ordentlich in die Höhe getrieben», fügt sie hinzu. Insbesondere französische Juden wollen sich angesichts antisemitischer Übergriffe ein zweites Zuhause in Tel Aviv, Ashdod oder Jerusalem schaffen. So gingen beispielsweise rund einhundert der zweihundertfünfzig Einheiten in dem neuen 34-stöckigen Neveh Zedek-Tower im Süden Tel Avivs an Franzosen - und das zu Preisen, die bei 515.000 US-Dollar beginnen.
Laut einer Statistik der «Bank of Israel» stieg das Volumen der ausländischen Investitionen in israelische Immobilien von 1,2 Milliarden US-Dollar im Jahre 2005 auf 1,4 Milliarden US-Dollar im darauf folgenden Jahr. Und auch 2007 rechnen die Analysten mit einem weiteren Zuwachs. «Dabei waren Ausländer als Käufer noch vor kurzem eine zu vernachlässigende Größe», stellt Eli Kadish fest, ein Analyst vom «Israelischen Statistikbüro». «Im Januar 2001 erwarben Nicht-Israelis Wohnraum für 20 Millionen US-Dollar. Heute reden wir von Investitionen in Höhe von 130 Millionen US-Dollar und mehr pro Monat.» Aber nicht alle Käufer haben den gleichen Geschmack: «Franzosen tendieren dazu, in Immobilien nahe am Meer zu investieren», erzählt Guy Gindi, Mit-Gesellschafter der Gindi Holdings Properties. Daher ist sogar in Netanya eine ganz einfache Zweizimmerwohnung mit Meeresblick nicht mehr unter 300.000 US-Dollar zu haben. Amerikaner und Briten zieht es dagegen eher nach Jerusalem.

Im Trend liegt bei allen neuerdings auch die zwischen Tel Aviv und Jerusalem gelegene und gerade einmal zwölf Jahre alte Stadt Modi'in, deren Häuser bereits beachtliche Wertgewinne erzielen konnten. Bemerkenswert ist ebenfalls das gestiegene Kaufinteresse ultra-orthodoxer Juden aus dem Ausland. Laut einer Studie erwarb diese Gruppe in den vergangenen vier Jahren Immobilien im Wert von rund 900 Millionen US-Dollar.
Die Folgen sind kaum zu übersehen, insbesondere Tel Avivs Skyline ist mehr und mehr von Hochhäusern der Luxusklasse geprägt. Überall sind Kräne zu sehen und an vielen noch unbebauten Stellen wird ein Projekt neben dem nächsten hochgezogen. So entstehen zum Beispiel gerade mehrere neue Wohntürme, an denen der Stardesigner Philippe Starck mit Hand angelegt hatte, auf einer der letzten Brachflächen zwischen Tel Aviv und Ramat Gan. «Israels große Städte, hauptsächlich Tel Aviv und Jerusalem, durchleben gerade das, was als Manhattan-Phänomen bekannt ist», skizziert Bernard Raskin, Regionaldirektor der Immobilienfirma Remax-Israel, die Lage auf dem Baumarkt. «Die Nachfrage nach Wohnungen in Tel Aviv ist eigentlich nichts Neues. Was dagegen neu ist, sind die geradezu astronomischen Summen, die sogar für kleine Wohnungen mit ein bis zwei Zimmern bezahlt werden müssen.»

Selbst bisher vernachlässigte Stadtteile registrieren enorme Preissteigerungen. Nachdem Wohnungen insbesondere in den Jerusalemer Stadtteilen Rehavia oder im Emek Refaim für «Normalsterbliche» kaum noch erschwinglich waren, gingen nun auch in Nachlaot, nahe dem Machane Yehuda-Markt, die Preise stark nach oben. Traditionell gilt die Gegend um Nachlaot eher als ein sozial schwaches Wohnviertel. Ein Quadratmeter Wohnraum, der vor zwei Jahren noch 2.000 US-Dollar kostete, kann mittlerweile 5.000 US-Dollar bringen.

Immobilien im Süden Tel Avivs, die lange als unverkäuflich galten, finden plötzlich Interessenten. Denn für 900 US-Dollar pro Quadratmeter lassen sich in Florentine oder HaTikva Wohnungen kaufen. Steckt man noch 1.000 bis 1.500 US-Dollar pro Quadratmeter in die Sanierung, so erhält der Käufer ein Objekt, das nicht nur Charakter hat, sondern zudem große Wertzuwächse erzielen kann, sagen Experten.
Aber es sind nicht nur Ausländer, die ein gesteigertes Interesse an einem noblen Dach über dem Kopf in Israel an den Tag legen. Es gibt schließlich mehr und mehr Israelis, die sich eine Edel-Immobilie leisten können und dies auch tun. Das ist ein weiterer Faktor, der Preise von bis zu 10.000 US-Dollar pro Quadratmeter in Tel Aviv oder Jerusalem möglich machen konnte. All das hat natürlich weit reichende Konsequenzen, nicht nur auf die Immobilienpreise. Die Mieten haben ebenfalls kräftig angezogen, weil es immer weniger verfügbare Wohnungen auf dem Markt gibt und die Nachfrage mit dem Nachschub einfach nicht Schritt halten kann.

Für eine Zweizimmer-Wohnung in guter Lage in Tel Aviv verlangen Vermieter heute locker 1.000 US-Dollar im Monat. Noch vor ein oder zwei Jahren waren vielleicht nur 700 US-Dollar Miete drin. In Stadtvierteln wie im begehrten Ramat Aviv Gimmel vor den Toren Tel Avivs ließen sich Mietsteigerungen von bis zu fünfzig Prozent im Vergleichszeitraum beobachten. Sogar eine Zweieinhalbzimmer-Wohnung im fünften Stock eines reichlich sanierungsbedürftigen Hauses im Jerusalemer Stadtteil Baka geht mittlerweile problemlos für 950 US-Dollar Miete im Monat weg. «Die Preise sind komplett irre», weiß Rebekka Strap, eine Studentin in Jerusalem, über ihre Erfahrungen bei der Wohnungssuche zu berichten. «Die Vermieter hatten dieses Objekt im Internet angeboten, und innerhalb eines Tages fanden sich gleich zwölf Interessenten.»

Kaum etwas deutet darauf hin, dass sich das Tempo bei den Preissteigerungen verlangsamen wird, eher das Gegenteil dürfte der Fall sein. Zudem werden immer mehr Mietverträge nicht länger in US-Dollar ausgehandelt, sondern in der israelischen Landeswährung, um so den Wechselkursschwankungen zu entgehen, die Anbieter und Käufer oft einen Strich durch ihre Rechnungen gemacht hatten. «Viele Beobachter des Immobilienmarktes sagen, dass die Preise nicht realistisch sind», so Immobilienfachmann Raskin. «Aber in Wirklichkeit sind sie es doch. Denn in den vergangenen Jahren stagnierten sie oder bewegten sich sogar teilweise nach unten. Jetzt steigen sie wieder. Und nichts deutet darauf hin, dass sich daran in Zukunft etwas ändern wird.»

Ralf Balke